[摘要] 交易冷清这并非深圳楼市表象。表象之下，深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制，土地供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整，尤其是城中村综合整治政策，导致商品房供地日益萎缩。
“帅哥，留个手机号吧。”
“已经加了微信了啊，有急事语音通话就行了。”
“微信您随时会把我拉黑的，还是留个手机号吧。”
“你长得那么靓，我怎么会拉黑你呢。”
“您就留个手机号吧。”
3月17日，在深圳梅景地铁站出口的传麒景苑售楼处门口，中介小刘死乞白赖，非要让看房的客户留下手机号，王军走到马路边拦下一辆出租车，快速进入车内，小刘手掰车门还在“纠缠”，一番挣扎之后，王军才得以离开。
小刘如此“珍惜”每个客户资源，因为她如能签下一单，可以拿到5%的。在深圳，一栋房子少说价值300万元，一笔就是15万元。
这么高的，对小刘来说“久违”了。两三年前，深圳楼市火爆房子好卖时，小刘能拿到的率不到1%，开发商基本不太需要他们这些中介。
交易冷清这并非深圳楼市表象。表象之下，深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制，土地供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整，尤其是城中村综合整治政策，导致商品房供地日益萎缩。
然而，市场中的购房刚需和改善型需求依旧旺盛，一旦放开调控，深圳很难不涨。
火爆难得一见
是典型的刚需，因为他的孩子马上要上初一。这两年来，诸如王军这样的“深漂”，解决孩子上学问题越来越难。
他想在关内买个学位房，看上福田区梅林片区，这里对口学区分别是景田小学和福田外国语中学，属于优质学校。但学校附近的二手房，均价都在9万元/㎡以上，而且户型偏大，总价颇高。
3月1日，梅林片区一个新盘开售——位于香蜜湖9号线的梅景地铁站出口的传麒景苑。这是个公寓项目，40年产权，由两个开发商联合开发，其中深房集团持有的531套公寓全部对外销售，而特皓集团持有的482套房源将作为长租公寓。
开盘当天，场面火爆，以致警察出动维持秩序，销售暂停。
专门研究过福田区的学区政策，福田区入学实行积分制，父母在福田区有住宅且落户在此，相当于80分，而父母在福田区购买商务公寓且落户在此，相当于70分。连续居住每满一月可加0.1分，不超过10分，独生子女可以加6分。
2018年福田外国语学校初中部(下称“福田外初”)录取的平均积分是72.3分。按照这个分数，买下传麒景苑房子之后，孩子就能上福田外初。
2019年的入学形势却异常严峻。福田区教育局提前预警：今年区里公办初一入学需求约为13000人，可提供公办学位12000个，缺口1000个，梅林片区更是学位特别紧张的学区。
看上传麒景苑，另一个原因是户型很小，73平，27平，均价7到8万每平方米。以户型27平方米计算，总价210万，首付五成只需105万即可。
3月17日来看盘时，这里还在封盘。中介告诉他，她有几个购房指标，可以转让给他。
最终没有下手，一是可买的户型只有67平和73平的，总价还是偏高;二是中介说今年这个学区还有一些新盘入市，到时申请入学的家庭会更多，买公寓到时不一定能上福田外初。
传麒景苑销售火爆，在深圳只是极少数个案。中介小刘手头代理的其他项目，就清淡很多，尤其是南山区，近段时间放盘很多，看房的人则很少。
“虽然首套房的利率从上浮10%调整到上浮5%，但利率还是偏高，而且其他限售等调控措施并未放松，整体深圳楼市比较淡，之所以给人回暖的迹象，一是个别学区盘吸引眼球，二是中介比之前活跃很多。”小刘说。
深圳楼市在2016年到达高潮，此后一直不温不火。
链家研究院数据显示，2014年至2018年，深圳住宅年度成交量分别是4.19万套、6.65套、4.04套、2.58万套、2.94万套;二手住宅年度成交量为5.7万套、12.7万套、9.6万套、6.4万套、6.5万套。
之所以成交低迷，源于调控不断加码。
2016年上半年，深圳先是推出“325新政”：非深户购房，社保年限由1年提高到3年，二套房首付4成;紧接着下半年推出“104深八条”：非深户社保3年改5年，二套或本市无房但有贷款记录的，首付需7成。2018年更是出台最严厉的“731政策”：住宅限售三年，离婚购房受限，公司单位不得买房，新建公寓只租不售。
商品房供地腰斩
深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制住，供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整，商品房供地日益萎缩。
不同于北京上海等其他一线城市，深圳从渔村成长起来，众多的城中村系独有特色。
时至今日，深圳城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市31%;城中村建筑总量35亿平方米，占全市建筑总量43%;城中村人口高达1231万，居住人口占全市人口64%。
跟城中村要地，一直是深圳楼市土地供给的要诀。
自2004年深圳出台城中村更新改造办法以来，各大开发商都在进军深圳旧改市场，其中不乏恒大、中洲集团、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产巨鳄。
相较于土地拍卖市场的土地成本，旧改项目的拿地成本平均便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。
不过，深圳市的城中村旧改项目变得越来越少，因为这些地将拿来作为租赁和保障房用地。
2018年6月5日，深圳出台《建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(征求意见稿)，规定此后新增供地中，40%为商品房，40%为政策性支持住房包括人才房和安居房，20%为公共租赁房。意见支持城中村里的社区股份合作公司和原村民，将村建设用地和房屋用于提供各类符合规定的租赁住房。
此令一出，深圳的商品房供地一下子“腰斩”。
2018年11月5日，深圳出台《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)，规定此后一部分容积率过高的城中村将不再更新改造，而进行综合整治，整治的总规模约99 平方公里，占深圳所有城中村的三分之一。也就是说，这些城中村的土地不会再进入商品房土地市场。
深圳市政府的这一举措，未能受到城中村村民和开发商的欢迎。
位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村，是深圳典型的城中村，村口有牌坊，村里有保留多年的天后宫。在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间，上百年的危旧房隐现其中。
这里的物价，小至吃个面，买个日用品，大到租个房买个房，都要比村外便宜很多。村口的房产中介称，村里面小产权房，每平方平米单价2.5万到3万左右，而村外的商品房则要6万/㎡左右，村里60平米的两居月租金3000元左右，而村外则是6000元。
相比综合整治，笋岗村民更希望被拆迁改造，账目很清楚：一名拥有一套60平方米房子的笋岗村村民，年租金约3.6万元。而在售的60平方米两房户型，二手单价约3万元/㎡。这些房子如被纳入拆迁范畴，按照拆一赔一补偿，村民可获拆迁利益高达180万元，比综合整治的年租金高出50多倍。
一旦放松调控，看涨
开发商同样不愿参与综合整治，一位深圳开发商表示，相对拆迁拿地，参与综合整治一般需要3到5年才能回本，相对较低，而且综合整治需要长期跟村民打交道，利益纠纷复杂，运营起来比较困难。
是少数愿意吃螃蟹的开发商之一，该公司与其他长租公寓项目，正在推高深圳的租格。
在深圳市大力开展租赁房培育的号召下，推出“万村计划”，最主要业务是“统租”农民房，即万科以略高于市场价价格从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。
2017年7月以来，“万村计划”在深圳全市城中村迅速拓展，获取近10万间住房。
不过，这些农民房的开工率不足20%。城中村业主一旦交房，就要开始付房租，初步估算每个月仅支付给农民房业主的房租，总计1亿元，这尚未计入人力成本以及后期的装修改造成本。
据《证券时报》报道，由于成本高昂，运营困难，“万村计划”全面暂停签约源，正在裁掉一批原本负责统租运营的员工。
3月26日，召开2018年业绩发布会，万科ceo确认，2018年秋天以来，“万村计划”做出了一些收敛聚焦的动作和安排，“问题比我们一开始想象得复杂，我们会谨慎考虑这些问题，稳妥推进获取的项目，尽快使它们达到可出租的状态。”
“万村计划”暂停之际，魔方公寓和you 公寓等长租公寓运营商还在城中村里到处拿房。
出租车司机老李原来租的城中村开间，每月房租1000元，后来村里把房子收回，转给长租公寓，装修之后租金一下子提高到1500元，老李只好到附近的城中村重新租房。
“可恶的是，长租公寓租金涨价之后，周边的城中村房租也涨了，人家涨500(元)，它涨个200(元)。如果长租公寓再来别的城中村收房，租金也会比原来的贵。”老李抱怨道。
城中村供地锐减，新建公寓只租不售，可供深圳市政府拿来供应的地越来越少。2018年，深圳只成交10宗宅地，总面积共计约15.86万㎡，总建筑面积约63.9万㎡，成交总金额约98亿元，相比杭州、成都1000多亿的土地出让金，连零头都不到。
10宗土地当中，6宗是租赁用地，均由深圳市人才安居集团持有;其余4宗可售商品房宅地，均为3至5年限售地块，且含配建面积。
上述深圳本地开发商表示，从供求关系来看，深圳租房成本越来越高，而供地越来越少，买房的刚需和改善型需求旺盛，一旦放开调控，很难不涨。
(文中系化名)
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